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林采宜:房地产告别暴涨时代 支撑高增长的条件已不在

    中新经纬客户端8月8日电 在8月8日举行的2017博鳌房地产论坛上,国泰君安证券首席经济学家林采宜说道,今天是一个房地产大佬聚会的场合,我在这里彻底的唱空中国房地产,有点不合时宜,但是我觉得市场总是欢迎不同的声音。

    林采宜对“中国房地产已进入拐点,告别暴涨时代”的观点进行了分析解读:

支撑房地产高速增长的条件有哪些?

    为什么说中国房地产市场已经进入拐点,暴涨时代结束了?其实我们回顾一下,在过去的15年,驱动中国房地产市场暴涨的因素是什么?第一个是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,就是结婚然后有了孩子,这是刚性需求最根本的根源,也是能支持过去十几年长周期的地产增长的最核心动力。

    第二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3。3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5。5倍,这意味着每年它的复合增长率超过10%,大概11%到12%之间,这是每年的居民可支配收入的增长。第三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有13万亿,但是到了2016年,M2是150万亿。在这样的环境下,地产是高歌猛进15年,虽然当中有调控的声音,有点波澜起伏。但是总体来说,这个环境是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。

人口高增长的时代也结束了

    未来10年是不是还能继续涨上去,就要看过去15年支撑房地产高速增长的条件还在不在。

    首先是人口,90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。也就是说80后和70后每年的出生率大概是1500万到1700万之间,80后是计划生育开始的时候,还不是很严格,到了90后,出生率就开始下降了,过去10年到15年,每年的出生率是1000多万人口,2013年的时候,中国的结婚对数是1300万对,但是到2020年只有800万对。在90年代以后出生的人口下降了很多,婚育人口在下降。  

    对未来10年,做一个测算,算上放开二胎,放开二胎对中国来说是不是我们的出生率能从1一下子跳到2?不是这么回事。中国的香港,日本、韩国,都是亚洲人,都是在人口密集的土地上生存的,他们的经济发展水平和现在的北京、上海、深圳基本上差不多,他们没有计划生育,甚至连二胎都没有限制,他们三胎、四胎、五胎都可以随便生,但是你看他的实际生育率是多少?香港是1.11,日本是鼓励生育的,它只有1.37,韩国是1.26。

    中国取一个平均数,放开生育,二胎、三胎都不管,会怎么样呢?

    我们现在的收入水平和韩国、日本、香港相比还是比较弱的,包括整个社会的福利保障,尤其对婴幼儿这一块,儿童的免费教育、婴幼儿抚养补贴这一块,我们远远落后于他们。所以说中国放开二胎以后,生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22,这个增长幅度不会超过20%。

    基于这样的假设,未来10年每年平均的出生人口只有960万。不比起过去10年少了40%,所以说计划生育给中国的人口结构和人口数量造成的影响巨大,是断崖式的下跌。这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字,40%的下降。

居民负债是有上限的

    如果说未来收入增长的预期比过去15年大大降低,降低了一倍,如果社会的福利保障体系没有一个根本性改变,我相信你花钱的意愿不会像过去那么勇敢了,尤其是有二胎以后。所以花钱第一要有钱,第二还要有那个底气,还要足够的勇敢,这个勇敢来自你对未来收入的预期。很显然现在已经是一位数,已经跌破6%,所以说持续了十几年的两位数,这个时代已经结束了。

    收入高增长的时代结束了,人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓,人口急剧的下降,刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格,同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。

    接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。大家看到现在居民的负债能力取决于他的负债率,在负债不断上升的情况下,未来还可以继续上升,但是作为一个家庭,作为一个企业,它的负债是有上限的,所以负债的下降和人口的下降,都说明过去15年支撑房地产持续增长的整个宏观环境、人口环境和收入环境都已经发生了改变,这是房子用来住的,但是很多人说房子也是用来炒的,很多人说投机性的拥有房产。

    另外,现在整体的利率在上抬,从去年年底开始,利率下行的周期已经结束,现在进入上行,信贷成本增加是必然的。

购房需求取决于你的预期

    最后一个就是供地的问题,土地会释放出来,我认为不是最重要的,重要的是改变预期。其实很多时候需求取决于预期,当你觉得会涨的时候,你购房的需求会很强烈,当你预期它不会涨的时候,甚至会跌的时候,你的很多购房的需求都会分崩瓦解,所以说政府公布的土地增加供给的政策本身,它调整的不是市场实际的土地供应量,而是大家对未来房价的预期。


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